Viviendas sin IVA: cuánto te ahorras y cómo funciona

Qué es la exención de IVA a la vivienda

Es una medida transitoria de la Ley de Reconstrucción Nacional y Desarrollo Económico y Social, que el Presidente promulgó el 9 de octubre de 2026. Permite que la primera venta de viviendas nuevas ya terminadas se haga sin el 19% de IVA durante un año. Según el Gobierno, busca reactivar la venta de cerca de 100.000 viviendas que hoy no encuentran comprador.

Al 15 de octubre la ley todavía no se publica en el Diario Oficial. Los 12 meses empiezan a correr el primer día hábil del mes subsiguiente a la publicación: si se publica en octubre, la ventana iría del 1 de diciembre de 2026 a fines de noviembre de 2027.

Requisitos: son de la vivienda, no tuyos

No necesitas que sea tu primera vivienda ni cumplir un tramo de ingresos. Lo que importa es la vivienda:

• Vivienda nueva y primera venta. No aplica a viviendas usadas, oficinas, locales ni sitios.
• Recepción municipal definitiva otorgada por la Dirección de Obras antes de la publicación de la ley. Es decir, aplica al stock que ya está terminado, no a proyectos en verde.
• Escritura o promesa dentro de los 12 meses. Si firmas una promesa dentro del plazo, la escritura definitiva puede firmarse después.
• Bodegas y estacionamientos entran solo si se venden en el mismo acto que la vivienda.
• La escritura debe mencionar expresamente que la venta se acoge a la exención.

Por qué no te ahorras el 19%

El IVA de una vivienda solo se calcula sobre la construcción: la ley permite descontar el valor del terreno. Por eso el IVA que viene dentro del precio de lista es menor al 19%.

Ejemplo: una vivienda de $100.000.000 con un terreno de $20.000.000. La construcción vale $80.000.000 e incluye $12.773.109 de IVA ($80.000.000 × 19 / 119). Sin IVA, el precio quedaría en $87.226.891: una rebaja de 12,8%.

Si la vivienda vale hasta 2.000 UF, la constructora pudo usar el crédito especial para empresas constructoras, que ya rebajaba parte del IVA. En esos casos el ahorro adicional es menor.

Es opcional para la inmobiliaria

La ley dice que los vendedores podrán optar por la exención. Quien paga el IVA es la inmobiliaria, así que es ella quien decide si la usa. Y como el precio se pacta libremente, también decide cuánto de ese ahorro se refleja en lo que pagas tú.

Por eso la calculadora te deja elegir cuánto te traspasa. Antes de firmar, compara el precio final con el precio que tenía la vivienda antes del anuncio: guarda cotizaciones y capturas.

Cómo comprar sin IVA, paso a paso

1. Busca viviendas nuevas terminadas que tengan recepción municipal definitiva. Pide el certificado.
2. Pregunta si la inmobiliaria se acogerá a la exención y pide por escrito el precio con y sin IVA.
3. Compara con el precio anterior al anuncio para ver cuánto del ahorro te traspasan realmente.
4. Revisa tu financiamiento: si compras con crédito hipotecario, revisa también el FOGAES, que permite un pie desde 10% y baja la tasa.
5. Firma la promesa o la escritura dentro de los 12 meses y verifica que la escritura mencione la exención.

Si ya compraste: cómo se devuelve el IVA

La ley incluye una devolución para quienes compraron después de que se presentó el proyecto, el 22 de abril de 2026. Funciona así:

1. Revisa la fecha de tu escritura. Debe ser entre el 22 de abril de 2026 y el inicio de la vigencia, y la vivienda debe cumplir los demás requisitos.
2. Pide a la inmobiliaria que se acoja. La devolución es voluntaria: el comprador no puede pedirla directamente al SII.
3. La inmobiliaria te devuelve el IVA primero y después solicita ese monto al SII, en una plataforma que el SII habilitará por resolución.
4. Deja el acuerdo por escrito, con el monto y la fecha de pago. Hacienda estimó que el proceso tomaría cerca de dos meses.

Hacienda estimó que podrían acogerse cerca de 20.000 compraventas hechas por unas 1.200 inmobiliarias.

¿Se puede combinar con un subsidio?

Son beneficios distintos: la exención baja el precio de la vivienda, mientras que el FOGAES y el Subsidio al Crédito Hipotecario bajan la tasa y el pie, y el DS1 entrega un bono en UF. Si piensas usar más de uno, confirma con la inmobiliaria y con tu banco cómo se aplican en tu caso, porque el SII todavía debe publicar sus instrucciones.

Fuentes

• Gob.cl: principales medidas del plan de Reconstrucción Nacional
• Diario Financiero: Hacienda aclara las dudas sobre el IVA a la vivienda
• Senado: tramitación del boletín 18.216-05

Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría tributaria. Cuando se publique la ley y las instrucciones del SII, la actualizaremos.